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租赁对抵押权行使的干扰及应对
发布时间: 2015-11-25 被阅览数: 34332

        银行在发放贷款时,一般要求贷款人或第三人提供抵押,较为常见的抵押物是土地和房产。当经济形势蒸蒸日上,不良贷款较少时,金融机构也不关心抵押物上的问题,如今经济形势普遍不景气,企业不断破产倒闭,不良贷款飙升的情况下,抵押物上的租赁或成为抵押人及第三人恶意对抗银行贷款的最好落脚点。

       《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。《民通意见》119条规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效”。

       正是基于“买卖不破租赁”这一霸王条款,当银行作为债权人和抵押权人要求处置抵押物以偿还贷款时,一些当事人以租赁合同来对抗抵押权的实现。因为在拍卖市场上,带租拍卖往往会造成流拍。可以说,买卖不破租赁这一原则最终极具可能导致最具担保效率的抵押一文不值。租赁对抵押权行使的干扰主要表现在以下三个方面:

       一、在抵押之前签订租赁合同

       2011年7月,大华公司与北京银行签订了2300万的人民币流动贷款合同,期限一年,以旺利集团名下办公楼作为抵押,并办理了抵押物登记手续。与此同时,北京银行要求大华公司出具了“不存在租赁关系保证书”,但与之保证相反的是:早在2011年3月,大华公司就已经将办公楼租赁给了城北建材厂,租赁期5年。2012年8月,大华公司因经营不善无力偿还贷款,被北京银行起诉要求抵押物处置优先偿还贷款。第三人城北建材厂主张其租赁在先,要求继续承租抵押物。最后法院支持了城北建材厂的主张,使银行的债权因为难以找到买受人而迟迟得不到解决。

       一般而言,银行是不会接受有租赁关系的抵押物,所以会要求抵押物所有人出具“不存在租赁关系保证书”,这是考虑到可能发生的不良后果而设置的防范措施,但事实上,这种保证书只是一种自我安慰式的预防,基本上没什么作用,因为一旦出现纠纷,一个出租人的保证书,对承租人效力何在?

       应对措施:建议客户经理在贷前调查时要尽职调查,不能轻信抵押人未出租的承诺,需要实地查看,加强对抵押物的了解及管理,查明是否存在租赁关系,并以照片形式留存证据。

       二、在抵押之后签订租赁合同

       2012年1月,风雷公司与深发银行签订1250万的人民币流动贷款合同,期限一年,以风雷公司名下的厂房作为抵押,并办理了抵押物登记手续,同时出具了“不租赁承诺书”。同年3月,风雷公司在未通知深发银行的情况下将厂房的一半租赁给了利生服装厂,租期五年。2013年3月,风雷公司因经营不善无力偿还贷款,被深发银行起诉要求抵押物处置优先偿还贷款。利生服装厂主张其是善意第三人,要求继续承租抵押物并拒绝腾空。最后法院支持了银行的诉求,但因利生服装厂拒不配合且涉及众多利生服装厂职工的安置问题而产生了一系列诉讼外的纠纷。

       在这种情况下,抵押优先。但现实情况是腾空房产,尤其是厂房非常麻烦。首先,法院是否会查封善意承租人正常开展生产的厂房还是一个未知数;其次,即使有生效权的判决、裁决,承租人也完全可能对抗司法判决,拒不配合银行执行抵押物,后果很有可能造成群体性事件。使得银行貌似胜诉。

       应对措施:一是要求抵押人出具不租赁承诺书;二是要求抵押人在租赁之前通知银行,并要求租赁人出具执行时立即腾空租赁物承诺书。

       三、事后补签租赁合同,恶意对抗银行债权

       2012年3月,龙腾橡胶厂与浙商银行签订1500万的人民币流动贷款合同,期限一年,以龙腾橡胶厂名下的厂房作为抵押,并办理了抵押物登记手续。2013年4月,龙腾橡胶厂因经营不善无力偿还贷款,被浙商银行起诉要求抵押物处置优先偿还贷款。在诉讼过程中,第三人之江钢贸公司出示其与龙腾橡胶厂于2012年1月签订的期限为20年的长期租赁合同,要求继续承租抵押物,且这一诉求得到了龙腾橡胶厂的支持。虽然可以很明确的知道该租赁关系是龙腾橡胶厂与之江钢贸公司恶意串通的结果,但最后法院因银行没能举证证明该租赁合同为假而支持了之江钢贸公司的诉求,由此造成的结果是银行始终无法成功拍卖这一有租赁关系的抵押物。

       抵押人与第三人事后补签租赁合同,恶意对抗银行债权是银行业金融机构面临的最为棘手的一个问题。在谁主张谁举证的证据规则下,法院在执行过程中往往要求银行承担该类合同事后补签的举证责任。银行要证明租赁合同的虚假性极为被动,势必导致带租拍卖。

       应对措施:建议银行从客观证据出发,从合同签订的日期及前期留存的照片等客观证据上寻求突破口,来证明租赁合同的虚假性。如:从贷前调查时有没有生产、谁在生产、生产什么,现在又是谁在生产、生产什么等要素来举证。